中国城市轨道交通TOD开发经营现状

2022-07-01 22:35

  城市轨道交通建设面临前期资金投入大、资金收回时间长的特点,这给地方政府带来了巨大的财政压力。故各地开始探索通过轨道交通物业综合开发来反哺轨道交通建设和运营的亏损。近两年,轨道交通物业开发收入占资源经营收入比重持续上升,各地越来越重视并积极实践轨道交通TOD开发,并将TOD作为城市轨道交通企业可持续发展的重要路径和战略选择。

  资源委员会单位成员中历年资源运营类型分别是:物业开发[2]、物业租赁及管理[3]、车站商业、传媒广告、信息通讯等业务。截至2020年底,物业开发有23城涉及,物业租赁及管理有29城(地区)涉及;有35个城市(地区)均有经营车站商业、传媒广告、信息通讯三类资源,五类资源均有经营的城市有21城。

  2020年,全国城市轨道交通物业开发土地储备规模[4]持续小幅增长,当年土地储备规模达到5175.99万平方米,同比增长7.56%。其中长沙、深圳、成都、杭州、珠三角等城市(地区)轨道交通土地储备规模均超过250万平方米,占全部储备量的89.25%。

  土储规模决定了未来城市TOD发展潜力。从各城市土地储备规模来看,2020年,长沙轨道交通物业开发土地储备总量在2019年较高的基础上继续小幅增长,达3094.21万平方米,占总土地储备的比重超过一半;深圳轨道交通有572.75万平方米的物业开发土地储备;成都轨道交通物业开发土地储备近400万平方米;杭州、珠三角均超过250万平方米。其他城市的土地储备均不到百万平方米,相对较低。

  近年来全国轨道交通物业开发规模呈现逐年递增态势。2020年物业开发面积达1878.40万平方米,同比上涨56.20%;累计面积达到5396.45万平方米,较2019年上涨27.45%。从物业类别看,2020年各地主要依旧在住宅、商业地产两个方面有所发力。

  从各城市物业开发规模来看,2020年全国有5个城市开发规模超过100万平方米,分别为杭州、武汉、青岛、南宁和北京,比2019年增加2个城市,其中北京和南宁的开发规模从50-100万平方米梯队上升至100万平方米以上的梯队;此外共有9个城市的开发规模介于50-100万平方米,比2019年增加6个,且均为“新面孔”,分别是上海、昆明、南京、徐州、宁波、深圳、成都、厦门和济南,从结构上看,目前各城市物业开发还是以住宅、商业为主,此外,武汉的写字楼(含公寓)、酒店的规模较突出,位于各城市之首。

  2020年,全国城市轨道交通物业开发经营规模为3799.4万平方米,同比下降40.60%。其中,在建物业开发面积为2738.17万平方米,占全部经营面积的72.07%;自持商业物业可租赁面积为651.45万平方米,占全部经营面积的17.15%;商业物业管理服务面积为409.78万平方米,占全国经营面积的10.79%。

  从各城市物业经营规模看,2020年深圳、杭州、北京3城均超过400万平方米;有9城在100-399万平方米区间内,剩余城市(地区)均小于100万平方米。

  全国城市轨道交通物业开发收入的大幅增长始于2018年,主要是受当年各城市物业销售规模驱动。2020年物业开发收入创新高,总量接近380亿元,增速逐渐放缓,维持在10%以上。从发展趋势来看,由于2020年物业开发规模继续提升,因此可以预计未来城市轨道交通物业开发相关收入仍将继续提高。

  从各城市物业开发收入来看,2020年有8个城市物业开发收入超过10亿元,数量整体较上年增加1城,其中深圳依旧强势领跑,开发收入规模高达150亿元以上,与第二名保持明显优势,二者相差100亿元;宁波则由上年的第三上升为第二,延续了良好的发展态势;上海则由上年的第十快速上升至第三,也呈现了较快的发展势头。

  2020年,城市轨道交通物业经营收入接近26亿元,较2019年增长3.73%,增速有所放缓。即使在疫情肆虐的情况下,总体经营收入仍保持着上涨态势。未来随着疫情常态化,各城市轨道交通逐渐恢复,轨道交通TOD发展步入正轨,持有物业规模将继续上升,物业经营收入还将持续增加。

  从各城市物业经营收入来看,2020年有6个城市轨道交通物业经营收入超亿元。其中,深圳物业经营收入最高,是唯一超过10亿元的城市,远高于其他5个城市;北京、广州、上海、天津4城持续表现良好,物业经营收入超1亿元;兰州增速最明显,2020年增长近30倍,当年物业经营收入超过天津和上海,位居深圳、北京和广州之后。

  自2018年起,全国城市轨道交通物业开发收益较之前显著提高,随后2019年增长至近期峰值,2020年受疫情影响,开发收益有所降低,虽同比减少31.20%,但仍高于2018年的收益水平。

  从城市维度看,2020年全国有1个城市的城市轨道交通物业开发收益超过10亿元,较2019年减少4个城市。从城市构成来看,深圳持续位居榜首,开发收益较2019年减少1.98%,从全国范围看仍具有绝对优势;开发收益为负的城市个数由2019年的1个增加至2020年的2个;总体上看各城市的开发收益均受疫情冲击有所减少。未来随着经济和社会发展趋于稳定,自持经营性物业培育成规模后,轨道交通物业开发与运营收益将有较强发展动力。